建ぺい率？容積率？よくわからない不動産用語

こんにちは、みなさま。株式会社イーグル建創では株式会社ハウスドゥ！のフランチャイズ店として不動産の仲介や買取を行っています。現在は町田市原町田のハウスドゥ！町田大通り店、川崎市多摩区西生田のハウスドゥ！読売ランド駅前店、東大和市南街のハウスドゥ！東大和店と3店舗をエリア展開しております。ハウスドゥ！の店舗では日々たくさんの不動産情報を取得し、多くのお客様に紹介をしております。その中でお客様からよくあるご質問が「建ぺい率」「容積率」って何？といったものです。こちらは家を建てる際に重要となる建築基準法に従った取り決めですが、すでに建築済みの物件でもこの情報を正しく読み取ることで入居後の増改築などのプランニングをすることが可能です。

□建ぺい率とは
建ぺい率も容積率も簡単に言うと「この土地に対してこのぐらいの建物を建てていいよ」という取り決めです。この取り決め内での建築物でないと許可は出ません。
まず初めに「建ぺい率」とは土地に対する建物面積の割合のことです。

建部率によって建物に利用できる面積が決まります。建ぺい率40％と表記があればその土地の中で40％が建物を建設していい範囲ということです。

建ぺい率はなぜ決められているのでしょうか。それはその地域の防災をはじめとした生活環境を守るためです。仮に土地に対して100％の面積で建物を建てた際には建物同士が隣接するようになります。それによって火災や台風などにより建物に損害が出た際に、火の燃え移りや屋根材の飛散などにより近隣の住宅に損害が出る可能性が高まります。また、風通しや陽当たりなどの面でも生活環境に影響を及ぼしてしまいます。そのため、建ぺい率によって土地にゆとりのある建築計画を立て、リスクやトラブルのない住まいづくりを住民に求めているというわけです。
また、この建ぺい率には地域性があり、住宅地域か商業地域かといった使用用途によっても変わります。

□容積率とは
容積率は平面状での取り決めだった建ぺい率に対して立体での面積を制限する基準です。
容積率によって建物全体の面積を制限することで、不相応な大きな建物が建てられないようにしています。こちらは建ぺい率と同様に防災や住環境の保全につながりますが、人口密集地を作らないようにし都市人口のコントロールを行う意図があります。

容積率は建物の持つ床面積の総数と土地面積の割合で求められます。容積率が高いことで建物の階数に自由が利き、より広く柔軟な造りの家の実現につながります。また、この容積率には含まれない建物部分と緩和措置のある建物部分があります。

容積率に含まれない建物部分
「玄関」「バルコニー・ベランダ・テラス」「ロフト」など
緩和措置のある建物部分
「地下室」「ガレージ」など

緩和措置とは建物の面積に対して該当部分の面積の広さが一定であれば容積率に含まれないというものです。例えば、ガレージ・カースペースは建物の面積の5分の1以下の面積であれば容積率に含まれないという規定があります。こういったルールをうまく利用し、１F部分を車庫にすることで建物の容積率を水増しし、なおかつ建物面積外の敷地面積を広く利用することができます。

こうしたルールのもと数々の住宅は建設されています。もちろん時代が違えばルールも違うので建築年数によっては該当しないものもありますが、これから家を建てる時には重要なポイントになります。建ぺい率と容積率のイメージができていれば、土地情報を見たときに可能な家の形を頭に浮かべることができます。これからの家づくりや家探しの際にお役立てください。

それでは、さようなら。